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浅谈居住区景观设计管理

放大字体  缩小字体 发布日期:2015-08-19  关注人数:0

房地产企业一般通过提升景观品质来挖掘卖点,提高产品附加值,以减轻后期推广和销售压力。居住区景观设计一般是开发商委托景观设计单位来主导完成。由于地产商决定了项目风格的总体定位、景观成本的高低以及整体布局,因此,作为地产商的景观设计管理部门对整个景观营造起重要引领作用。居住区的设计管理,工作内容不仅局限于对设计作品的深度挖掘,还应从成本、经营、物业等多方面角度进行把握。

1前期阶段管理

1.1 各专业间协调

景观设计工作一般安排在《建筑规划许可证》之后,需要加强与建筑、市政配套、营销、成本、物业等各部门沟通协调。首先景观风格需要与建筑风格保持一致。其次由于市政配套专业相互独立,配套管网方案一般也先于景观方案设计,市政配套与景观需要达成妥协一致,否则就会出现植栽和管线冲突、侧石和窖井位置冲突等一系列问题。

1.2 建筑总图阶段品质控制

景观设计管理工作需要在规划总图设计阶段提前介入,才能协调好景观总图与建筑总图的关系。首先应处理好隐形消防车道、消防登高面与景观之间的关系。其次,项目的整体效果往往受土地容积指标限制。容积率越高,绿地率就越低,居住品质也就越差。再次,针对示范区、围墙、大门等公共部位细节品质,需要建筑、规划、景观各专业共同评审,才能达到理想的景观效果。

1.3 景观设计任务书编制

首先设计任务书应包含《建设工程规划许可证》的主要技术经济指标,比如绿地率、机动车位、非机动车位置及数量、消防车道、转弯半径等均需在《景观设计任务书》中体现。其次针对《产品策划报告》中的产品定位、客户群需求等,制定具体的设计细则。再次详细说明每个设计阶段的成果深度、设计范围、进度要求、成本要求、技术人员名单等。

2设计阶段管理

2.1 沟通管理工作

首先将《景观设计任务书》、《建设工程规划许可证》、地质勘察报告等资料准确提供给设计单位,作为设计单位设计工作的前提条件。第二、组织相关部门对设计任务书详细解读,准确反映设计意图。第三、及时与经营、物业、成本、现场等相关部门进行沟通,将相关部门的反馈意见反馈给设计单位。第四、对设计成果进度、设计质量需要及时进行检查监督,设计成果与设计意图如果出现偏差应采取纠偏措施。

2.2 经济合同控制

对拟选定几家设计单位进行景观设计方案招标,优选中标设计单位。通过与设计单位签订经济合同,在合同中约定不同阶段设计费用控制。重点审查合同违约责任条款。景观设计合同与设计任务书相互补充,如增加设计服务内容、违约责任等条款。

2.3 设计成本控制

设计阶段决定了70%以上的景观工程成本。景观工程是一门艺术性工程,追求的是对原生态环境的模拟,但不是无限度地追求桃花源式的艺术形式而不考虑成本投入。首先应对硬景与软景比例,不同板材厚度进行限额设计。其次在方案阶段、扩初阶段、施工图阶段由设计单位提供详细概算。在合同中约定景观项目实际结算超过设计预算,对设计单位的罚款比例,以达到对成本控制的目的。

2.4 图纸管理

2.4.1 图纸审查。对初步设计、扩初设计、施工图设计图纸先由部门内审,经相关部门评审回复意见后,提交公司领导评审。方案设计审查内容包括:景观风格与建筑风格是否统一;绿地率、停车位等指标是否达到详规总图的要求;园路宽度是否满足本地区消防验收规范;关键节点景观是否提供多方案比较等;排水组织是否合理;植物的种类规格是否与天津市气候环境是否相适应;苗木的色彩、季相是否合理;植物竖向层次等各个界面配置是否丰富合理。栽植位置、小品及建筑构筑物位置与综合管线是否冲突;水景效果是否合理;设计概算是否经济合理;主景观节点处有无样品示意图片和效果图。井盖、通风井等地上设施是否隐蔽性处理;土建部分构造做法有无质量安全的要求等。

施工图设计审查工作有:施工图设计是否满足国家/地方园林绿化规范,设计深度是否满足设计任务书的要求。大型乔木、花岗岩、混凝土砖、侧石、防腐木、灯具、音响设施等选材是否合理。进一步审核苗木种类、苗木位置等;地下车库入口、采光井等做法与土建做法是否衔接合理;投资概算是否经济合理等。

2.4.2 产品细节控制。景观是由道路、水体、植物、建筑四大基本要素构成。景观设计一方面追求的是艺术画面效果,同时也需满足居住区人与人社交功能、生态功能、无障碍等人性化需求。景观每一个细微要素的变化,都会影响到整个效果,因此只有在产品细节上进行严格控制,才能实现景观效果与功能的最大化。

3后期施工阶段管理

景观设计管理过程应是对景观全生命周期进行管理的过程。作为设计部门的主要负责人,需要做到在设计服务中提供专业意见、及时跟踪、及时作出决策并出具设计变更、协调相关部门意见,为工作顺利展开奠定良好基础。同时甲方也应给设计单位授权,让设计单位充分发挥自己的主动性,根据自己的设计作品来解决现场中的施工问题。

(1)组织施工图技术交底,听取施工单位对施工图构造做法的合理化建议。

(2)对不易控制的复杂工艺的应设置“样板区”,对各类石材应及时封样做到“样板带路”。施工单位进场材料应严格根据封样进场。

(3)为保证规划验收和消防验收,检查现场放线与图纸是否对应、车道位置、机动车数量和位置与设计图纸是否对应。

(4)由于景观设计一般在综合管网竣工图完成之前,因此现场不可避免出现植物位置、构筑物基础位置与配套管线冲突。现场植物可适当调整,其它则需及时与设计沟通,位置变化后是否会影响原景观效果。

(5)对各类硬质铺装平整度、不同铺装样式施工做法、各类水景的防水做法、苗木从起栽到栽植的全过程,到现场定期巡查,对现场遇到的问题及时与设计人员沟通解决。

(6)对大型的贵重苗木,配合现场到苗圃选苗;对甲方、设计、监理三方认可的苗木,在苗木上做标注“记号”并留影像资料,照片由设计现场签字确认。并按照要求现场二次验货。如果房地产开发企业能整合苗木企业资源,从一定程度解决景观苗木标准难以把控一级苗木的后期管养等问题。

(7)居住区绿地的公共属性使居民在日常生活中与其接触频繁,但同时也为居住区的维护和管理带来难题。因此在后期景观施工阶段,需要做好景观与物业之间的衔接,以解决好物业管理与规划布局之间的矛盾。

4 结语

随着城市化水平的加快,人们对居住环境的要求也越来越高,居住环境在房地产开发业务中的作用占比也越来越大。居住区设计管理是一项综合性工作,由于处于整个景观资源的核心,对其综合专业素质也提出越来越高的要求。

 
 
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